Izgradnja kuće dug je i višestupanjski postupak koji uključuje ne samo visoke troškove, već i mnoge službene formalnosti. Na što biste se trebali sjetiti prilikom kupnje parcele? Na što paziti pri odabiru građevinskog projekta? Koliko traju formalnosti prije gradnje kuće? Koje se formalnosti vezane za gradnju kuće primjenjuju u 2018. godini? Savjetujemo koje dokumente treba prikupiti i gdje ih dostaviti kako biste započeli gradnju kuće iz snova u skladu sa zakonom.
Korak 1. Provjera statusa radnje
Vrsta zgrade koja se može graditi na određenoj parceli ovisi o izboru. Kupnja zemljišta stoga bi trebala biti promišljena odluka kojoj bi prethodila dubinska analiza lokalnog prostornog plana uređenja ili - u situaciji kada nije donesen za određeno područje - odluka o uvjetima uređenja.
Jedna od prvih formalnosti vezanih za izgradnju kuće trebalo bi biti upoznavanje s lokalnim planom uređenja (Lokalni razvojni plan). Tamo ćemo pronaći podatke o namjeni parcele, tj. - pojednostavljeno rečeno - kakav karakter ima (građevinski ili poljoprivredni) i koja se zgrada može podići na određenom području. Ovaj dokument detaljno specificira ne samo vrstu građevine, već i parametre kao što su minimalna površina građevinske parcele ili linija zgrade, tj. Udaljenost između prednjeg zida stambene zgrade i ceste. Sadrži i podatke o dimenzijama, obliku i izgledu planiranog objekta (npr. Nagib krova, krovni materijal, boja fasade). Također možete saznati o izuzeću određenog zemljišta, npr. Iz ekoloških razloga, iz stambene izgradnje iz lokalnog plana uređenja. Zahtjev za izvadak iz prostornog plana uređenja podnosi se odjelu za arhitekturu ureda komune ili gradskog ureda.Dokumenti bi trebali biti spremni za prikupljanje u roku od 7 do 30 dana. Osnovne informacije o namjeni zemljišta, sve dok je uneseno u računalni sustav, također se mogu provjeriti na Internetu na www.geoportal.pl.
Na području koje nije obuhvaćeno važećim lokalnim razvojnim planom, vrijedi podnijeti zahtjev za ekvivalentnu odluku o uvjetima razvoja (ukratko nazvanoj "WZ"). Iz ovog dokumenta možete naučiti, između ostalog koji se uvjeti moraju ispuniti za izgradnju kuće na odabranom zemljištu. Kao i u slučaju lokalnog razvojnog plana, on također navodi detaljne podatke o vanjskom izgledu zgrade, npr. Visina grebena, kut nagiba krova i boje fasade. Zahtjev za donošenje odluke o uvjetima razvoja upućen je pročelniku općine, gradonačelniku ili predsjedniku grada i podnosi se osobno ili dopisom odjelu za arhitekturu, uredima komune ili gradskom uredu.Nužni prilozi uključuju kopija glavne karte s označenim obrisom parcele, opisni i grafički opis planiranog načina uređenja zemljišta i obilježja uređenja, kao i dokumenti koji potvrđuju mogućnost uređenja zemljišta za građevinski projekt. Vrijedno je znati da se ne samo vlasnik nekretnine može prijaviti za odluku o uvjetima uređenja, već i svaka treća strana zainteresirana za ulaganje na ovom zemljištu. Vrijeme čekanja na dokument ne smije biti duže od 60 dana.
Zapamtiti! Nakon dobivanja pristupa lokalnom prostornom razvojnom planu ili odluke o uvjetima uređenja, vrijedi obratiti pažnju ne samo na podatke o parceli od interesa, već i o susjednom zemljištu. Može se ispostaviti da su tamo planirane investicije poput cesta, industrijskih postrojenja ili trgovina velikog formata.
Korak 2. Analiza zemljišne knjige
Vrlo važna faza prije potpisivanja ugovora o kupnji zemljišta trebala bi biti temeljita revizija zemljišnih i hipotekarnih knjiga nekretnina koje nas zanimaju.. To je vrsta formalnosti koja se odnosi na izgradnju kuće do koje se neki ljudi nažalost odnose zanemarljivo. Potpuno pogrešno, jer u ovom dokumentu između ostalog možete pronaći i podatke na pravni status zemljišta (tko je vlasnik parcele i u kojoj mjeri), kao i na hipoteku ili porezni teret na parceli. Također uključuje odredbe o služnosti ceste, tj. O uvjetima i odredbama, vlasnik parcele može koristiti unutarnji pristupni put (osim ako je parcela izravno povezana s općinskom ili državnom cestom). Kako bi vam pomogli da istražite i protumačite upise iz zemljišnih knjiga i hipoteka, vrijedi angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika koji će zasigurno znati što potražiti.
Zapamtiti! Registre zemljišta i hipoteke nekretnina koje vas zanimaju možete pročitati pomoću državne web stranice Ministarstva pravosuđa, tj. Ekw.ms.gov.pl.
Korak 3. Kupite projekt kuće
Nakon čitanja podataka iz lokalnog urbanističkog plana ili odluke o uvjetima gradnje, kao i provjere upisa u zemljišnu i hipotekarnu knjigu i potpisivanja ugovora o kupnji parcele, možete započeti potragu za projektom izgradnje kuće. Izgradnja i arhitektonski dizajn kuće jedan je od dokumenata potrebnih za dobivanje građevinske dozvole ili započinjanje građevinskih radova na temelju obavijesti o namjeri gradnje u uredu.
Koju vrstu projekta kuće odabrati? Opcija koja je najprikladnija za veličinu naše parcele, uvjete razvoja koje su odredili službenici ili zahtjevi članova kućanstva jest naručiti projektanta da pripremi pojedinačni projekt zgrade. Također možete koristiti brojne baze podataka gotovih arhitektonskih nacrta, poznatih i kao repetitivni dizajni. Oni su jeftiniji od projekata po mjeri, no uključuju dodatne troškove koji proizlaze iz potrebe da se gotovi projekt prilagodi našoj parceli.
Zapamtiti! U slučaju građevinskih parcela nestandardnog oblika ili želje za korištenjem neobičnih građevinskih rješenja, možda će biti potrebno koristiti pojedinačni arhitektonski i građevinski projekt.
Korak 4. Dobivanje tehničkih uvjeta za isporuku komunalnih usluga
Sukladno važećim odredbama zakona o gradnji, pojedinačni investitori koji planiraju graditi obiteljsku kuću u većini slučajeva ne moraju podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu, već trebaju samo prijaviti namjeru gradnje. Međutim, iznimke su situacije u kojima se područje utjecaja planirane stambene zgrade proteže izvan granica parcele (detalji u sljedećem odjeljku). U tom bi slučaju, prilikom podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu, trebali imati prethodno pribavljena uvjerenja o opskrbi komunalnim uslugama i tehničkim uvjetima za povezivanje parcele na kanalizacijsku, vodovodnu, električnu ili plinsku mrežu . Dokumenti ove vrste mogu se dobiti od vodovoda i kanalizacije, energetskih ili plinskih tvrtki podnošenjem zahtjeva osobno ili pismom.
Zapamtiti! Čak i ako planirate započeti gradnju kuće na temelju obavijesti, možete se prijaviti za tehničke uvjete za isporuku komunalnih usluga. Oni su jednaki dozvoli za povezivanje prema detaljnim smjernicama, što smanjuje rizik od problema s njihovim prihvaćanjem nakon završetka gradnje.
Korak 5. Dobivanje građevinske dozvole ili podnošenje obavijesti o namjeri gradnje
Prije nekoliko godina najvažnije formalnosti povezane s gradnjom kuće bile su ishođenje građevinske dozvole. Od 2015. godine, zahvaljujući izmjeni Zakona o gradnji, samostojeće obiteljske stambene zgrade, čije se utjecajno područje ne proteže izvan granica parcele, mogu se graditi samo na temelju obavijesti o namjeri gradnje. Međutim, građevinsku dozvolu ipak treba ishoditi za investicije čije je područje utjecaja veće, npr. Kuća će se podići tri, a ne četiri metra od granice parcele ili je vrlo visoka, što može zasjeniti susjedna imanja. Dobivanje građevinske dozvole također je potrebno u slučaju dvojnih kuća ili kuća u nizu. Arhitekt koji izrađuje individualni projekt kuće ili prilagođava projekt spreman za parcelu investitora, treba obavijestiti investitora koji će dokument biti najbolji za određeni projekt.
Obavijest o gradnji trenutno je najčešće odabrana opcija u slučaju pojedinačnih investitora. O čemu se radi? U starosti ili gradskom uredu s poviatnim pravima treba dostaviti pisanu obavijest o gradnji kuće, kao i priloge kao što su: građevinski i arhitektonski projekt u četiri primjerka, odluka o uvjetima uređenja, dokument koji potvrđuje mogućnost korištenja nekretnine u građevinske svrhe i dozvole, aranžmani i mišljenja potrebna odvojenim propisi. Nakon podnošenja zahtjeva za gradnju, prije početka građevinskih radova morate pričekati 21 dan. Za to vrijeme ured može uložiti prigovor ili izdati potvrdu o neutemeljenosti. Ako je potrebno dopuniti dokumentaciju, razdoblje čekanja ponovno se računa od trenutka predaje nedostajućih priloga.
Osobe koje podnose zahtjev za građevinsku dozvolu trebaju uz zahtjev dostaviti i mnoge druge dokumente. Tu spadaju izvadak i izvadak iz lokalnog plana prostornog razvoja ili odluke o uvjetima uređenja, kao i geodetska karta za potrebe projektiranja, izvadak i izvadak iz zemljišne knjige ili tehničkih uvjeta za provedbu priključaka na vodovodnu, plinsku, energetsku ili vodovodnu i kanalizacijsku mrežu. Također je potrebno dostaviti uvjerenje o pristupu parcele javnoj cesti. Koliko je vremena potrebno za dobivanje dokumenta? Dužnosnici imaju 65 dana da donesu odluku, međutim, ovo se vrijeme može produžiti ako se, na primjer, utvrde formalni nedostaci (npr. nedostaju svi potrebni prilozi) ili se uloži žalba strankama u postupku (tj. vlasnicima zemljišta uz naše imanje).
Zapamtiti! Građevinski radovi trebali bi započeti do tri godine nakon dobivanja građevinske dozvole ili obavijesti o namjeri gradnje. U suprotnom, morat ćete ponovno proći cijeli postupak.
Korak 6. Zapošljavanje voditelja web mjesta
Obavještavanjem o namjeri gradnje kuće ili ishođenju građevinske dozvole formalnosti se ne završavaju. Prije nego što se prva lopata zabije u zemlju, također bi trebao biti zaposlen upravitelj građevine, tj. Osoba s odgovarajućim kvalifikacijama koja nadzire građevinske radove i njihovo poštivanje građevinskih zakona . U nekim će slučajevima možda biti potrebno zaposliti nadzornog inspektora investitora, npr. Tijekom gradnje višeobiteljskih kuća ili obiteljske kuće zbog oštećenja od rudarstva. Za takve osobe vrlo je važno da potpišu izjavu o preuzimanju svojih dužnosti, čiji se obrazac može preuzeti od Povijetske inspekcije za nadzor zgrada (također na web mjestu ove institucije).
Zapamtiti! Ne započinjte graditi kuću bez ishođenja građevinske dozvole ili prethodne obavijesti o namjeri gradnje. Zgrada koja će se podići u takvim okolnostima može se smatrati građevinskom dozvolom, a njezina legalizacija podrazumijeva potrebu plaćanja velike novčane kazne.
Korak 7. Vođenje građevinskog dnevnika
Među formalnostima prilikom gradnje kuće, ne treba zaboraviti voditi građevinski dnevnik čiji je obrazac strogo reguliran propisima (gotovi građevinski dnevnici dostupni su, između ostalog, u trgovinama uredskog materijala). Prvi unos trebao bi biti u njemu prije početka građevinskih radova, ali nakon dobivanja građevinske dozvole ili obavijesti o namjeri da se započne gradnja. Upisi koji potvrđuju izvođenje najvažnijih faza građevinskih radova, kao i tijek radova, u građevinski dnevnik mogu unijeti upravitelj gradnje, nadzorni inspektor investitora, kao i sam investitor .
Zapamtiti! Građevinski dnevnik je službeni dokument i treba ga priložiti izvedenoj dokumentaciji za nadzor građenja prilikom podnošenja obavijesti o završetku gradnje i - ako je potrebno - zahtjeva za dozvolu za korištenje kuće.
Korak 8. Instalacija informativne ploče
Važna formalnost prije početka građevinskih radova također je postavljanje žute informativne ploče o gradnji na vidljivo mjesto na granici gradilišta. Daske spremne za punjenje mogu se kupiti u DIY trgovinama. Sukladno Zakonu o graditeljstvu, on mora sadržavati podatke kao što su: vrsta građevinskih radova, broj građevinske dozvole ili broj prijave, kao i osobni podaci investitora građevine, izvođača građevinskih radova, voditelja građevine, voditelja radova, nadzornog inspektora investitora i projektanta.
Zapamtiti! Nedostatak informativne ploče ili ne uključivanje podataka propisanih zakonom smatra se neizvršenjem obveze od strane voditelja građevine i može rezultirati novčanom kaznom.
Korak 9. Obavijest o početku građevinskih radova
Osobe koje su ishodovale građevinsku dozvolu ili prijavile izgradnju obiteljske kuće, a nisu primile prigovor po službenoj dužnosti, najmanje jedan dan prije početka građevinskih aktivnosti, početak graditeljskih radova trebaju prijaviti građevinskom nadzoru. Ti su podaci neophodni za nadzor građenja radi popunjavanja evidencije započetih i predanih građevinskih objekata, kao i za kontrolu gradnje, na pr. u smislu pravilnog tijeka postupka gradnje i usklađenosti građevine s građevinskim propisima, odlukom o građevinskoj dozvoli / obavijesti i građevinskom projektu. Uz dopis kojim se obavještava o planiranom datumu početka građevinskih radova, inspekcija treba dostaviti i: izjavu upravitelja i građevinskog inspektora (ako je zaposlena) u kojoj se navodi da je izrađen plan zaštite i zdravlja, potvrdu kojom se potvrđuje da je upravitelj / inspektor građevine uvršten na popis članova nadležne komore profesionalne samouprave,
Zapamtiti! Prijavljivanje početka građevinskih radova građevinskoj inspekciji i prvi upis u dnevnik trebaju se izvršiti najmanje jedan dan prije nego što prvi timovi uđu na gradilište.
