Zemljišne knjige su dokumenti na koje ćete sigurno naići ako planirate kupiti stan ili kuću. Prije nego što to učinite, suzdržite se od potpisivanja ugovora i plaćanja prve rate. Prvo pažljivo pročitajte registar zemljišta i hipoteke. No, znate li što je ovaj dokument i kako ga koristiti? U donjem članku pronaći ćete odgovore na 7 najvažnijih pitanja vezanih uz zemljišne knjige i hipoteke.
1. Koji je zemljišni i hipotekarni registar?
Struktura, zadaci i pravila koja se odnose na funkcioniranje zemljišnih knjiga i hipoteka u poljskom pravnom sustavu sadržani su u Zakonu od 6. srpnja 1982. o zemljišnim i hipotekarnim knjigama i hipoteci.
Prema tamošnjim odredbama, zemljišna knjiga i hipoteka su javni registar koji se vodi radi utvrđivanja pravnog statusa nekretnine. Određuje niz praktičnih informacija, kao što su:
- tko je vlasnik imovine ?
- tko ima prava na nekretninu ?
- Postoje li neka ograničenja na imovini , npr. Hipoteka?
Zemljišne knjige uspostavljaju se za svaku novu imovinu , kao i u slučaju da su stare knjige izgubljene ili oštećene. Registar zemljišta i hipoteke neraskidivo je povezan s nekretninama, što znači da promjena vlasnika ne zahtijeva stvaranje nove knjige, već samo ispravak podataka koji se u njoj nalaze (tj. Unošenje novog upisa).
U praksi se obveza upisa u zemljišni i hipotekarni registar odnosi na tri entiteta, tj.:
- trenutni vlasnik,
- novi vlasnik, npr. kupac,
- javni bilježnik, npr. prilikom pripreme javnobilježničkog akta o nekretninama (kada se uspostavi novo pravo vlasništva).
Tri su pravila u vezi sa zemljišnim knjigama i knjigama hipoteke, tj.
- načelo javnog pristupa , koje omogućuje (obično) svima zainteresiranima uvid u zemljišne knjige i hipoteke (stoga se ne može pozvati na nepoznavanje podataka u registru),
- načelo pretpostavke istine , koje pretpostavlja obvezujuću pravnu fikciju da su unosi u knjigu istiniti, tj. u skladu s pravnim statusom nekretnine,
- jamstvo javne vjere , koje štiti kupca nekretnine u slučaju stjecanja od osobe koja je u knjizi navedena kao vlasnik, a zapravo nije.
2. Zašto je zemljišna knjiga i hipoteka tako važan?
Registar zemljišta i hipoteke dokument je koji bi trebao pročitati svatko tko planira stjecanje nekretnina. Sadrži podatke koji mogu potvrditi ili proturječiti podacima dobivenim od prodavatelja, npr.
- područje dobra , njegovu adresu i svrhu,
- opterećenje nekretnina pravima trećih strana, npr. hipotekom ili ograničenim materijalnim pravima,
- status vlasništva nad nekretninom , tj. tko je njezin vlasnik i ima li pravo samo jedan entitet na vlasništvo.
3. Od čega se sastoji zemljišna knjiga i knjiga hipoteka?
Zemljišnoknjižni i hipotekarni registar sastoji se od četiri odjeljka označena rimskim brojevima (I, II, III i IV), u koja se unose pojedinačni upisi.
- Odjeljak I ima tipično informativnu funkciju jer informira o položaju dobra, njegovom području , zgradama koje se na njemu nalaze, kao i njegovoj namjeni (načinu uporabe).
- U poglavlju II uključuje podatke o pitanju vlasništva nad nekretninama, i tako, među ostalima tko je njezin vlasnik, postoji li zajedničko vlasništvo nad nekretninom ili tko ima zadružno pravo vlasništva nad prostorom.
- Odjeljak III sadrži popis ograničenih stvarnih prava koja postoje na imovini, kao i potraživanja protiv nje.
- S druge strane, odjeljak IV je mjesto gdje postoje upisi hipoteke .
Osim upisa u zemljišne knjige i knjige hipoteke, mogu postojati i upisi s brojevima . Ne smiju se podcjenjivati jer pružaju informacije da je podnesen zahtjev za izmjenu postojećih unosa u knjizi koji još nije razmatran. Stoga se podaci sadržani u njima mogu uskoro promijeniti (ali se ne moraju, ako sud odbije zahtjev).
Svaka zemljišna knjiga i hipoteka imaju zbirke dokumenata koje nazivamo njenim spisima . Sadrže zahtjeve i pisma na temelju kojih je sud izvršio pojedinačne upise. Međutim, za razliku od zemljišne knjige i hipoteke, spisi nisu dostupni svima, već samo onim subjektima koji mogu dokazati svoj pravni interes za nekretninu.
4. Gdje pronaći tradicionalne i elektroničke zemljišne knjige?
Tradicionalno su se zemljišne knjige i knjige hipoteka vodile doslovno u obliku knjiga . Međutim, u doba digitalizacije uočene su ogromne prednosti u dovođenju glomaznih arhiva na internet. Stoga danas putem mreže možemo lako pronaći informacije o odabranom svojstvu.
Elektronički registri zemljišta i hipoteke dostupni su na web mjestu Ministarstva pravosuđa. Samo unesite broj knjige na određeno mjesto i idite na pregledavanje unosa. Svi novi zemljišni i hipotekarni registri uspostavljeni su u digitalnoj bazi podataka. Međutim, neke, najčešće stare knjige, posebno one koje vode okružni sudovi u manjim gradovima, i dalje funkcioniraju u tradicionalnom, papirnatom obliku.
5. Kako pronaći registarski broj zemljišta i hipoteke?
Elektronička zemljišna knjiga izvrsno je rješenje kada znate broj određene zemljišne knjige. Ali što ako su vaše poruke ograničene samo na adresu ili broj paketa?
U ovom su slučaju dva rješenja. Broj zemljišne knjige i hipoteke može se dobiti na službeni način, tj . Službenim putem ili upotrebom tražilice dostupne na Internetu .
Formalni način je podnošenje zahtjeva za dobivanje izvoda i zemljovida iz zemljišnih knjiga na Odjelu za geodetsku i kartografsku dokumentaciju Povijskog starog vijeka. Također možete podnijeti zahtjev za dobivanje broja zemljišne knjige i hipoteke na okružnom sudu nadležnom za mjesto imovine.
Međutim, nedostatak formalnih metoda uspostavljanja broja zemljišnih knjiga i hipoteke je potreba za dokazivanjem pravnog interesa. A ocjenjuje li se kamata dovoljnom diskrecijska je odluka službene osobe. Dakle, u ovom slučaju vi ste po njegovoj volji.
Druga metoda je upotreba tražilice dostupne na web mjestu ksiegiwieczyste.pl, koja će pronaći željenu zemljišnu knjigu i hipoteku po broju parcele ili njenoj adresi. Ova metoda uključuje naknadu, ali ubrzava postupak određivanja broja knjige.
Određivanje broja zemljišne knjige i hipoteke omogućit će vam da se pozabavite pitanjem kako pronaći vlasnika parcele, jer odjeljak I zemljišne knjige i hipoteke sadrži podatke, između ostalog, o svojim vlasnicima.
6. Kako doći do izvoda iz zemljišne knjige i hipoteke?
Ako trebate izvadak, izvadak ili potvrdu iz zemljišne knjige i hipoteke, imate dvije mogućnosti:
- pribaviti potrebne dokumente izravno u sjedištu ili podružnici podataka Centralne zemljišne knjige (CIKW) ili poštom,
- pribaviti dokumente putem Interneta .
Prva metoda zahtijeva preuzimanje i popunjavanje zahtjeva za kopiju, izvod ili potvrdu iz zemljišne knjige i hipoteke (možete je dobiti i u sjedištu i podružnicama CIKW-a). Uz prijavu treba priložiti dokaz o uplati za izdavanje dokumenta, a takav spis treba dostaviti u sjedište ili podružnice CIKW-a ili poslati poštom.
Internetska ruta vodi se putem web stranice Ministarstva pravosuđa. Odaberite uslugu "podnošenje zahtjeva za izdavanje dokumenta iz podataka Centralne zemljišne knjige", unesite broj zemljišne knjige i knjige hipoteke i odaberite vrstu željenog dokumenta (obična kopija, puna kopija, izvod ili potvrda), kao i način njegove dostave. Na kraju , mora se izvršiti plaćanje . Cijene kopije variraju ovisno o vrsti dokumenta i načinu isporuke.
Ako svoju prijavu predate putem interneta i odaberete opciju za ispis dokumenta, platit ćete:
- za običnu kopiju zemljišne knjige i hipoteke - 20 PLN ,
- za cjelovitu kopiju zemljišne knjige i knjige hipoteke - 50 PLN,
- za izvadak iz zemljišne knjige i knjige hipoteke: iz jednog dijela zemljišne knjige i knjige hipoteke - 5 PLN, iz dva odjeljka - 10 PLN, iz tri odjeljka - 15 PLN, iz četiri odjeljka - 20 PLN,
- za potvrdu o zatvaranju zemljišne knjige i hipoteke - 5 PLN.
Međutim, ako svoju prijavu predate putem interneta, u središnjem uredu ili podružnici CIKW-a ili poštom i odaberete mogućnost slanja dokumenta poštom, platit ćete:
- za običnu kopiju zemljišne knjige i hipoteke - 30 PLN ,
- za cjelovitu kopiju zemljišne knjige i knjige hipoteke - 60 PLN,
- za izvod iz zemljišne knjige i hipoteke: iz jednog odjeljka - 15 PLN, iz dva odjeljka - 20 PLN, iz tri odjeljka - 25 PLN, iz četiri odjeljka - 30 PLN,
- za potvrdu o zatvaranju zemljišne knjige i hipoteke - 10 PLN.
Dokument se izdaje odmah ako se zahtjev podnese u sjedište ili podružnice CIKW-a ili putem Interneta, a u roku od 30 dana ako se zahtjev pošalje pismom.
7. Koliki je upis u zemljišne knjige i hipoteke?
Naknade koje se naplaćuju za upis u zemljišne knjige i hipoteke su fiksne sudske takse, stoga su regulirane Zakonom od 28. srpnja 2005. o sudskim pristojbama u građanskim predmetima. Zakon dijeli naknade za upis u zemljišne knjige i hipoteke u tri skupine, ovisno o prirodi upisa.
- Prvu skupinu čine naknade u iznosu od 200 PLN , koje se prikupljaju za prijave koje se odnose na:
- Svojstva,
- vječni plodouživanje,
- ograničena imovinska prava.
Međutim, kada se unos odnosi samo na udio u pravu (npr. Zajedničko vlasništvo), naknada se naplaćuje proporcionalno veličini udjela.
- Drugu skupinu čine naknade u iznosu od 150 PLN , koje se prikupljaju za prijave koje se odnose na:
- vlasništvo, vječno plodouživanje ili zadružno pravo na prostoru na temelju nasljeđivanja, ostavine ili podjele nasljedstva, ukidanja zajedničkog vlasništva,
- vlasništvo, vječni plodouživanje, zadružno pravo vlasništva na prostorijama, stečeno kao rezultat podjele zajedničke imovine nakon prestanka zajedničke imovine između supružnika,
- vlasništvo nad poljoprivrednim dobrom površine do 5 ha,
- prava ili osobna prava i zahtjevi,
- promjene ili promjene sadržaja stvarnih prava.
- Treću skupinu čine naknade u iznosu od 100 PLN , koje se prikupljaju za prijave koje se odnose na:
- uspostavljanje zemljišne knjige i hipoteke,
- kombinacija nekretnina u jednoj zemljišnoj knjizi i knjiga hipoteke koja se već vodi,
- isključenje imovine ili njezinog dijela,
- ispravak odjeljka IO (tj. pododjeljak odjeljka I koji sadrži podatke o označavanju nekretnina),
- upozorenja o neusklađenosti pravnog statusa objavljenog u zemljišnim i hipotekarnim knjigama sa stvarnim pravnim statusom.
Wojtek GąciarzPravnik s činovničkim štihom. Svakodnevno se bavi uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i ostalih njegovih grana. Na poslu se fokusira na čitatelja, prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. Kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima sa stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.
