Ugovor o rezervaciji apartmana pruža mogućnost kupnje prostora pred ostalim zainteresiranim stranama. Ovo je dobro rješenje ako ste odlučni kupiti imovinu, ali iz nekog razloga to još uvijek ne možete učiniti. Što je točno ugovor o rezervaciji i koje mogućnosti nudi? Mi objašnjavamo.
Koji je ugovor o rezervaciji apartmana?
Ugovor o rezervaciji za kupnju stana ima jednu osnovnu svrhu - izraziti volju za kupnjom stana. Obično mu prethodi potpisivanje formaliziranijeg predugovora o kupnji stana ili ugovora o gradnji . Poljski zakon ne definira precizno sadržaj sporazuma o rezervaciji, temeljeći njegovu strukturu na načelu slobode ugovaranja.
Ugovor o rezervaciji potpisuje se prije kupnje apartmana:
- s primarnog tržišta - kada je prostor još nedovršen (u sirovom stanju) ili kada još nije izgrađen,
- sa sekundarnog tržišta - kada je prostor spreman za upotrebu.
U velikoj većini slučajeva, ugovori o rezervaciji potpisuju se prije kupnje prostora s primarnog tržišta. Kupci takav ugovor obično potpišu s graditeljem stana ili cijele nekretnine kako bi ga rezervirali za sebe. Ugovor o rezervaciji na sekundarnom tržištu potpisan je uglavnom za posebno atraktivne nekretnine, smještene na dobrom mjestu i ponuđene po pristupačnoj cijeni.
Vrste ugovora o rezervaciji
U praksi postoje dvije vrste ugovora o rezervaciji:
ugovor o rezervaciji s elementima predugovora , koji je formalni uvod u zaključivanje drugog ugovora (npr. predugovora) i na temelju kojeg stranke mogu tražiti zahtjeve za neizvršenje međusobnih obveza,
ugovor o rezervaciji bez elemenata prethodnog sporazuma , u kojem kupac izjavljuje spremnost za kupnju stana, ali ne snosi nikakve posljedice zbog kršenja izjave (iako može izgubiti akontaciju).
Ugovor o rezervaciji apartmana - predložak
Zbog nedostatka pravne regulacije sporazuma o rezervaciji, ne postoji jedinstveni obvezujući obrazac. Međutim, vrijedi uključiti najšira moguća prava i obveze, kao i podatke stranaka kako biste zaštitili vlastiti interes. Ugovor o rezervaciji trebao bi sadržavati posebno:
- podaci koji omogućuju identifikaciju strana, uključujući seriju i broj osobne iskaznice ,
- detalji transakcije, uključujući podatke koji karakteriziraju prostor ,
- trajanje rezervacije i način izračuna,
- cijena nekretnine i iznos naknade za rezervaciju ili pologa,
- datum zaključenja ugovora o razvoju,
- izjava vlasnika o pravnom statusu prostora ,
- datum i mjesto ugovora.
Ugovor o rezervaciji i razvoju
Ugovor o rezervaciji je ugovor prema kojem se programer obvezuje da neće ponuditi dati stan drugim zainteresiranim stranama u zamjenu za iznos koji su strane dogovorile.
Sporazum o gradnji sljedeća je faza u procesu kupnje stana koja slijedi ugovor o rezervaciji. Formaliziraniji je jer je reguliran Zakonom o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće. Članak 3 sek. 5. ovoga Zakona propisano je da se graditelj obvezuje uspostaviti ili prenijeti pravo vlasništva na kupca prostora nakon završetka projekta uređenja na temelju sporazuma graditelja. Kupac se obvezuje platiti programeru gotovinsko plaćanje za ovo pravo.
Stoga je ugovor o poduzetniku nešto između sporazuma o rezervaciji i sporazuma o raspolaganju . Ne prenosi vlasništvo nad nekretninom na kupca, ali jamči da će joj programer to pravo prenijeti nakon završetka procesa razvoja.
Ugovor o rezervaciji i kredit
Kupnja stana često je povezana s uzimanjem kredita. Banke, međutim, nisu uvijek spremne pružiti ih, npr. Zbog kreditne povijesti podnositelja zahtjeva, zaposlenja u industriji s većim rizikom ili neispunjavanja svih formalnih zahtjeva.
Potpisivanje ugovora o rezervaciji stana može znatno povećati kupčeve šanse za kredit , uključujući hipoteku. Takav ugovor, međutim, mora sadržavati sve potrebne podatke, poput cijene stana i detalja o njegovom vlasniku (tj. Po mogućnosti ugovor o rezervaciji s elementima predugovora).
Neispunjavanje sporazuma o rezervaciji
Jedina posljedica neispunjavanja ugovora o rezervaciji apartmana je mogućnost oštećene da zatraži iznos naknade za rezervaciju ili polog (ili je odgovarajuće povećala te iznose - u skladu s ugovornim aranžmanima). U slučaju ugovora o rezervaciji s elementima preliminarnog ugovora, oštećena strana također može tražiti naknadu štete pred sudom zbog neizvršenja ugovora. Tada, međutim, mora naznačiti štetu i dokazati njezinu povezanost s neizvršenjem ugovora.
Povrat od programera
Jedna od glavnih odredbi ugovora o rezervaciji stana je utvrđivanje iznosa koji će vlasnik prostora dobiti u zamjenu za rezervaciju prostora za kupca. Taj iznos može biti u obliku:
- naknada za rezervaciju, avansno plaćanje ili polog - obično u korist vlasnika stana, kada kupac odbija kupiti stan, i u korist kupca, kada se ugovor ne izvrši iz razloga koji se pripisuju vlasniku stana,
- avansno plaćanje - obrazac reguliran Građanskim zakonikom, koji predviđa vraćanje dvostrukog iznosa plaćenog jednoj od strana u slučaju da druga od njih ne izvrši ugovor.
Vlasniku apartmana naknada za rezervaciju ili polog dokazuju da je kupac stvarno zainteresiran za kupnju nekretnine. Obično se radi o iznosu jednakom nekoliko postotaka cijene stana.
Ugovor o rezervaciji najma stana
Ugovor o rezervaciji može se odnositi i na najam ili iznajmljivanje apartmana. Izgradnja je u ovom slučaju ista, osim što se stranke obvezuju da će prostor iznajmiti ili unajmiti u budućnosti. U ovom slučaju postoji i naknada za rezervaciju ili predujam, koji je obično jednak jednoj najamnini. Inicijativa za potpisivanje ugovora o rezervaciji za najam stana najčešće dolazi od njegovog vlasnika. Na taj način želi potvrditi sklapanje ugovora o najmu u budućnosti i zaštititi se od posljedica razmišljanja budućeg stanara.
Više o tome možete pronaći u članku Iznajmljivanje stana korak po korak - savjet za stanare
Ugovor o rezervaciji dvojne kuće
Predmet ugovora o rezervaciji može biti stan, samostojeća kuća ili dvojna kuća. Međutim, vlasnik bi trebao predočiti sva prava raspolaganja dijelom zgrade koji je predmet ugovora o rezervaciji.
Kupnja stana investicija je koja uključuje ozbiljna financijska sredstva. Stoga je tržišna praksa razvila ugovor o rezervaciji stana , koji treba povećati vjerojatnost sklapanja ugovora o kupoprodaji. Zahvaljujući ugovoru o rezervaciji imate jamstvo da se stan neće prodati tijekom razdoblja navedenog u ugovoru.
