Predsjednikov potpis pod aktom o pretvorbi prava na vječno plodouživanje zemljišta razvijenog za stambene potrebe u zemljišno vlasništvo potvrdio je ono što se godinama govori. Od 1. siječnja 2019. vlasnici stanova u stambenim blokovima i obiteljskim kućama izgrađenim na zemljištu stavljenom u trajno plodouživanje konačno su postali njihovi vlasnici. Što je vječni plodouživanje i kako se situacija stanovnika promijenila s dolaskom nove godine?
Što je vječni plodouživanje?
Beskrajno plodouživanje jedna je od tri vrste prava vlasništva, osim vlasništva i ograničenih prava vlasništva (plodouživanje, služnost, zalog, zadružno pravo vlasništva nad prostorom i hipotekom). Njegova se bit sastoji u stavljanju nekretnina u vlasništvu Državne riznice ili jedinica lokalne samouprave u upotrebu za fizičku ili pravnu osobu na razdoblje od 99 godina. Samo u posebnim slučajevima opravdanim ekonomskom svrhom moguće je staviti zemlju u trajno plodouživanje na kraće razdoblje (ali ne kraće od 40 godina).
Vječni plodouživanje posrednik je između prava vlasništva i ograničenih prava vlasništva. Nasljeđuje se, a vječni plodouživač može ga dodatno prodati, naplatiti i zbrinuti na drugačiji način. Međutim, to se tiče samog zemljišta, a ne zgrada podignutih na njemu. Dakle, korisnici ostaju vlasnici svojih kuća i stanova, ali ne i svojih parcela.
Takva specifična konstrukcija karakteristična je za poljsko pravo vlasništva, koje se razvilo pod utjecajem socijalističke ideologije. Neprestano plodouživanje uvedeno je Zakonom od 14. srpnja 1961. o upravljanju zemljištem u gradovima i stambenim naseljima kao jamstvo da će zemljišna dobra u gradovima ostati u državnom vlasništvu. Trenutno su regulirane odredbama Dijela II Građanskog zakonika, Zakona o upravljanju nekretninama i najnovijeg zakona o pretvorbi prava trajnog plodouživanja na zemljištu razvijenom za stambene potrebe u vlasništvo.
Godišnja naknada za vječni plodouživanje
Vječni plodouživanje podliježe obvezi plaćanja dvije vrste naknada: prve (jednokratne) i godišnje (cikličke). Njihov se iznos određuje na temelju cijene nekretnine. U slučaju prve naknade, stopa iznosi 15-25% ove vrijednosti, dok iznos godišnjih naknada ovisi o namjeni za koju je imovina stavljena u upotrebu. U slučaju zemljišta koje se daje u stambene svrhe, stopa iznosi 1% od njegove vrijednosti.
Vječni plodouživanje nije vlasništvo
Unatoč činjenici da i pravo vlasništva i trajno pravo plodouživanja čine dvije vrste stvarnih prava, vlasništvo ima puno širi opseg i jamči vlasniku veću sigurnost nad imovinom.
I pokretna i nepokretna imovina mogu biti predmet prava vlasništva, dok je trajni plodouživanje ograničen samo na zemljište u vlasništvu Državne riznice ili jedinica lokalne samouprave. Štoviše, pravo vlasništva ne podliježe vremenskom ograničenju, za razliku od vječnog plodouživanja koje ima vremensko ograničenje. Iako se može produžiti za još jedno razdoblje, od korisnika se zahtijeva da podnese odgovarajuću prijavu. Međutim, podnositelju zahtjeva može se odbiti produženje zbog važnog društvenog interesa.
Vlasnička prava ograničena su samo zakonom, načelima društvenog suživota i društveno-ekonomskom svrhom ovog zakona. Vječni plodouživanje dodatno je podložno odredbama sporazuma sklopljenog u obliku javnobilježničkog akta. Napokon, vlasništvo ne zahtijeva da platite bilo kakvu naknadu za odlaganje.
Prvi pokušaj rješavanja tripartitne podjele stvarnih prava
Propisi koji su na snazi od 1. siječnja nisu prvi pristup uklanjanju institucije vječnog plodouživanja. Već 2005. god. Parlament je usvojio zakon kojim se pravo na trajno plodouživanje pretvara u vlasništvo. Ubrzo se, međutim, pokazalo da propisi nisu prilagođeni stvarnosti.
Uglavnom se radilo o odredbama za prenamjenu zemljišta kao lokaciji višestambenih zgrada (uglavnom blokova). Za preobrazbu je potreban pristanak svih vlasnika stanova koji su imali udjele u pravu trajnog plodouživanja na ovom zemljištu. Stoga je bilo dovoljno da jedan dioničar odbije sudjelovati u prijedlogu da se osujete planovi svih ostalih i slučaj uputi sudu. Ovakvo stanje stvari bilo je krajnje nepravedno prema stanovnicima stanova u blokovima i rezultiralo je produljenjem cijelog postupka transformacije.
Što mijenja novi postupak za pretvaranje vječnog plodouživanja u vlasništvo?
Prije svega, davanje vječnog plodouživanja postalo je činjenica. To znači da će vlasnici stanova u višestambenim zgradama (ako je barem polovica prostora u bloku namijenjena za stambene svrhe) i obiteljske kuće na kraju dobiti vlasništvo nad zemljištem ispod svog stana ili kuće, i to pod jednakim uvjetima.
S druge strane, tamna strana izmjene i dopune je obveza plaćanja naknade za pretvorbu tijekom 20 godina od trenutka dodjele vlasništva. U praksi to znači da će stanovnici tijekom sljedećih 20 godina i dalje morati plaćati ciklični račun u jednakom iznosu kao vrijednost godišnje naknade za vječni plodouživanje. Promijenit će se samo njegovo ime.
Međutim, cijela vrijednost pretvorbe također se može platiti odjednom. Ovo je rješenje posebno korisno za vlasnike nekretnina koje se nalaze na zemljištu u vlasništvu Državne riznice. Tada, ako odluče platiti ukupnu naknadu u prvoj godini odobravanja, mogu iskoristiti čak 60% popusta. Međutim, svake će se godine njegova vrijednost smanjivati za 10%. Međutim, ako vlasnik ne dobije potvrdu o pretvorbi vječnog plodouživanja u vlasništvo do kraja 2019. godine, popust će se na njega odnositi do veljače 2020. godine.
Novi propisi jačaju položaj stanovnika
Vlasničko je pravo definitivno jače od vječnog prava plodouživanja i ne zahtijeva njegovo obnavljanje nakon nekoliko desetaka godina. Ovogodišnja prava na pravo glasa znatno je ojačala pravo otprilike 2,5 milijuna obitelji na svoje domove i stanove. Uz to, obveza plaćanja godišnjih naknada nestat će za najviše 20 godina.
Wojtek GąciarzOdvjetnik koji ima smisla za pisanje, bavi se uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i drugim granama. Na poslu se fokusira na čitatelja, prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. Kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima, sa stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.
