Prodaja stana bitno se razlikuje od prodaje nekretnina. Ako prvi put prodajete stan, možda ćete se osjećati izgubljeno u važećim postupcima . Međutim, nije problem prodati stan brzo i isplativo! Naš vodič pomoći će vam korak po korak kroz postupak prodaje stana u 2020. godini .
Sadržaj:
- Prodajem stan za gotovinu korak po korak
- Kako odrediti cijenu stana?
- Koji su dokumenti potrebni za prodaju stana u 2020. godini?
- Prodaja stana - formalnosti 2020
- Koji je porez na prodaju stana u 2020. godini?
- Koliko vremena morate napustiti stan nakon prodaje?
- Mogu li prodati stan s hipotekom?
Prodajem stan za gotovinu korak po korak
Kako bi prodaja imovine tekla bez problema, pobrinite se da je slijed radnji prilikom prodaje stana ispravan . Najjednostavnije, ali i najskuplje rješenje je korištenje usluga agenta za promet nekretninama koji će voditi postupak prodaje stana. Međutim, ako odlučite sami provesti postupak prodaje stana , ne zaboravite slijediti redoslijed radnji naveden u infografici.
Kako odrediti cijenu stana?
Procjena stana prva je i najvažnija točka procesa prodaje, jer je točno utvrđena cijena presudna za zadovoljstvo transakcije. Utvrđivanje vrijednosti stana okom ili vođenje samo vlastitom slikom ima katastrofalne posljedice za uspjeh njegovog završetka. Stoga slijedite objektivne kriterije.
Prvo pažljivo opišite svoj stan . Navedite broj soba, površinu, opremu i stanje stana. Uzmite u obzir kada je pušten u upotrebu i jeste li izvršili obnovu ili ste na drugi način povećali njegovu vrijednost. Položaj nekretnine u kojoj se nalazi vaš prostor također je važan čimbenik - blizina mjesta za komunikaciju, zabavu, rekreaciju, škole i vrtiće. Povećajte cijenu ako uz kuću prodajete mobitel ili parkirno mjesto.
Zatim, na temelju prikupljenih podataka, pokušajte odrediti cijenu stana uspoređujući ga sa sličnim nekretninama ponuđenim na prodaju. Na taj ćete način steći znanje o trenutnim tržišnim cijenama.
Međutim, ako imate dodatni novac, najbolje rješenje bit će korištenje usluga procjenitelja imovine koji će točno i pouzdano utvrditi vrijednost imovine. Na taj ćete način uštedjeti puno vremena, izbjeći da se sami morate baviti procjenom stana i riješit ćete se sumnji u njegovu stvarnu vrijednost.
Uzmite u obzir i troškove popisa imovine na dražbenom mjestu ili platformi za oglašavanje . Ako vam je stalo do vremena, trebali biste izdvojiti i određeni iznos za promociju i isticanje ponude.
Koji su dokumenti potrebni za prodaju stana u 2020. godini?
Ako želite prodati stan 2020. godine, prije svega, na to morate imati pravo. Relevantni dokumenti bit će neoboriv dokaz vaših prava, ali njihova vrsta ovisi o vašem statusu vlasnika i samoj imovini.
Ako je stan zasebna nekretnina , trebat će vam:
- dokument koji potvrđuje vašu kupnju stana - tj. pravni naslov prostora, to može biti izvadak iz javnobilježničkog akta ili sudske odluke,
- ako ste stan stekli nasljeđivanjem - pravni vlasništvo nad prostorom i sudska odluka kojom se potvrđuje stjecanje nasljedstva ili izvadak iz nasljedne isprave,
- ako ste u braku i obvezujete se ugovornim imovinskim režimom - izvadak iz javnobilježničkog akta koji dokumentira ovaj ugovor,
- ako vaš stan ima hipoteku - izjava založnog vjerovnika o iznosu duga, datumu i uvjetima oslobađanja od hipoteke ili pristanak za brisanje hipoteke,
- potvrda o broju ili odsutnosti prijavljenih stanara ,
- u slučaju stana koji se nalazi izvan Varšave - potvrda o revitalizaciji , tj. potvrda ureda komune da se imovina ne nalazi u Specijalnoj zoni revitalizacije ili na području revitalizacije.
Zbog stupanja na snagu Zakona o pretvorbi prava na vječno plodouživanje zemljišta izgrađenog za stambene potrebe u pravo vlasništva na ovom zemljištu 2019. godine, dokumentacija bi dodatno trebala sadržavati potvrdu o pretvorbi vječnog plodouživanja u vlasništvo , za što biste se trebali prijaviti komuni ili okružnom uredu.
Međutim, ako vaš stan ima status zadružnog prostora na koji imate pravo zadružnog prava vlasništva, to pravo morate potvrditi potvrdom koju izdaje vaša zadruga. Za uspješno okončanje transakcije i valjanost zaključenog ugovora, javni bilježnik potvrđuje da su dostavljeni dokumenti točni.
Zbog stupanja na snagu Zakona o pretvorbi prava na vječno plodouživanje zemljišta izgrađenog za stambene potrebe u pravo vlasništva na ovom zemljištu 2019. godine, dokumentacija bi dodatno trebala sadržavati potvrdu o pretvorbi vječnog plodouživanja u vlasništvo , za što biste se trebali prijaviti komuni ili okružnom uredu.
Međutim, ako vaš stan ima status zadružnog prostora na koji imate pravo zadružnog prava vlasništva, to pravo morate potvrditi potvrdom koju izdaje vaša zadruga. Za uspješno okončanje transakcije i valjanost zaključenog ugovora, javni bilježnik potvrđuje da su dostavljeni dokumenti točni.
Prodaja stana - formalnosti 2020
Prikupljanje potrebne dokumentacije ne završava formalnosti u vezi s prodajom stana u 2020. godini.
Sljedeći je korak priprema kupoprodajnog ugovora za koji trebate prikupiti potrebne podatke.
Pripremite se za pripremu ugovora o prodaji stana :
- imena i prezimena strana, imena roditelja, PESEL brojevi, podaci o trenutnom mjestu prebivališta, kao i broj i datum isteka osobne iskaznice,
- informacije o bračnom statusu stranaka i o njihovim bračnim ugovorima,
- podaci o načinu i datumu plaćanja cijene, kao i njezin iznos,
- podaci o načinu i datumu predaje stana kupcu.
Predugovor o prodaji stana
U fazi pripreme svih formalnosti u vezi s prodajom stana, vrijedi osigurati svoj interes preliminarnim ugovorom, što je jamstvo sklapanja odgovarajućeg ugovora u budućnosti . Kao prodavač možete zatražiti i predujam kao potvrdu namjere kupca.
Preliminarni ugovor trebao bi sadržavati :
- podaci stranaka,
- datum i mjesto zaključenja predugovora i planirani datum sklapanja ugovora o pravilnoj prodaji stana,
- opis nekretnine,
- podatke o predujmu (ako se stranke slože oko toga).
Ugovor o prodaji stana
Kupoprodajni ugovor razlikuje se od preliminarnog ugovora ponajprije u smislu većeg formalizma . Da biste ga stvorili, potrebna vam je prisutnost i potpis javnog bilježnika. Sadržaj je također opsežniji, sastoji se od:
- podaci stranaka,
- datum i mjesto zaključenja ugovora o prodaji stana,
- opis nekretnine,
- ako se prodaja odnosi na stan s hipotekom - podaci o iznosu novca koji kupac treba prenijeti prodavaču i njegovoj banci,
- način prijenosa plaćanja,
- zahtjev za promjenu podataka u zemljišnim knjigama,
- izjava o podnošenju kupca na izvršenje ako nije platio kupljenu nekretninu,
- podaci o opremi stana koju prodavatelj zajedno s njim predaje na prodaju,
- datum napuštanja prostora i pražnjenja stana,
- prilozi.
Koji je porez na prodaju stana u 2020. godini?
Prodaja nekretnina, kao i njihovih dijelova, povezana je sa stvaranjem porezne obveze na strani prodavatelja. Međutim, postoji nekoliko čimbenika koji određuju potrebu za plaćanjem poreza.
Porez na prodaju kupljenog stana
U slučaju prodaje kupljenog stana, ova aktivnost treba biti uključena u poreznu nagodbu samo ako od kupnje stana do njegove prodaje nije prošlo 5 godina . Međutim, ovaj se datum računa u porezne godine, a ne u kalendarske godine.
Obvezni porez izračunava se na osnovi porezne stope od 19% , koju treba pomnožiti s iznosom dohotka (tj. Razlikom između nabavne i prodajne cijene prostora).
Ljudi koji iskorištavaju tzv porezno rasterećenje . Na to imaju pravo ako u roku od 3 godine od prodaje imovine novac dobiven od ove transakcije dodijele u svoje vlastite stambene svrhe, kupnja novog stana ili kuće, troškovi za otplatu zajma uzetog za kupnju nekretnina, stjecanje zadružnog prava vlasništva na prostoru, gradnja, dogradnja, nadgradnja, rekonstrukcija ili obnova.
Porez na prodaju naslijeđenog ili darovanog stana
Što se tiče prodaje stana stečenog donacijom ili nasljedstvom , nova pravila su na snazi od 2019 . Do kraja 2018. godine bili su na snazi propisi koji su tražili računati petogodišnji rok porezne obveze od trenutka kada je nasljednik stekao pravo na stan. Od 1. siječnja 2019. godine, petogodišnje razdoblje započinje od trenutka kada oporučitelj stekne pravo na prostor.
Novi propisi pozitivno utječu na situaciju poreznog obveznika jer umanjuju rizik od porezne obveze . Ako petogodišnje razdoblje istekne prije ostaviteljeve smrti, nasljednik neće morati platiti iznos poreza. Međutim, ako je oporučitelj posjedovao imovinu kraće vrijeme, to se razdoblje također uključuje u petogodišnje razdoblje. U praksi to znači da ako je oporučitelj posjedovao imovinu 3 godine do svoje smrti, nasljednik će morati pričekati samo 2 godine da bi je mogao prodati bez plaćanja poreza.
Uz to, kupac može u porezno priznate troškove uključiti izdatke na imovini koje je izvršio ostavitelj, t.j. troškovi gradnje kuće, obnove, kupnje nekretnina, ali i dugovi i nasljedni tereti. Uvjet je pouzdana dokumentacija o izvršenim troškovima. Štoviše, nasljednik može teretiti imovinska opterećenja i prije i nakon zarade.
Ista načela primijenio je zakonodavac i na imovinsko- pravne bračne odnose . U ovom slučaju, petogodišnje razdoblje postojanja porezne obveze računa se i od trenutka stjecanja prava supružnika, a ne od trenutka prestanka zajedničke imovine uslijed smrti jednog od supružnika ili podjele imovine uslijed razvoda braka.
Koliko vremena morate napustiti stan nakon prodaje?
Propisi ne određuju određeni vremenski rok za napuštanje prodanog stana. Kupac stana trebao bi osigurati da javnobilježnički akt sadrži odredbu koja navodi datum do kojeg bi prethodni vlasnik trebao napustiti nekretninu koja se prodaje. Ako je navedeni rok prekoračen, novi vlasnik imat će pravo pokrenuti upravni postupak radi provjere stanara.
Mogu li prodati stan s hipotekom?
Hipotekarni zajam koji opterećuje nekretninu može smanjiti njezinu atraktivnost u očima kupaca, ali nije prepreka u sprečavanju njezine prodaje. Unatoč činjenici da banka zajmodavac svoj interes osigurava upisom nekretnina u zemljišni i hipotekarni registar, zajmoprimac i dalje ostaje njezin vlasnik i može njime raspolagati.
Kako prodati stan kreditom u 2020. godini?
Da biste prodali stan s hipotekom, prvo morate pronaći kupca koji je spreman kupiti ga. Zatim idite u banku i obavijestite o svojoj spremnosti da prodate stan. Trebali biste dobiti potvrdu o iznosu zajma koji morate otplatiti - to će vam olakšati procjenu stana.
U poslovnici banke također pitajte o mogućnosti prijevremene otplate duga . Zatražite od banke obećanje , tj. Obećanje da će izbrisati upis hipoteke iz zemljišne knjige i knjige hipoteke nakon što banka dobije prijenos od kupca stana.
Da biste obavili formalnosti, idite na odjel zemljišne knjige i hipoteke okružnog suda nadležnog za mjesto nekretnine i podnesite zahtjev za uklanjanje zastarjelih upisa u zemljišnu knjigu i unos podataka o novom vlasniku.
Prodaja stana 2020. godine zahtijeva temeljitu pripremu i ispunjavanje relevantnih formalnosti . Nekretnina zauzima posebno mjesto u poljskom zakonu zbog predstavljene tržišne vrijednosti i važnosti za naš život. Stoga je zakonodavac pitanje prodaje stanova regulirao na zaseban način, što zahvaljujući našem vodiču za vas više neće biti tajna.
Wojtek GąciarzPravnik s činovničkim štihom. Svakodnevno se bavi uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i ostalih njegovih grana. Na poslu se fokusira na čitatelja, prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. Kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima sa stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.
