Iznajmljivanje stana korak po korak - savjet za stanare

Iznajmljivanje stana stvar je koja nas ljeti posebno zanima. Praznici su vrijeme povećanog kretanja na tržištu nekretnina. Zapošljavanje za studije polako se privodi kraju, a za tisuće studenata to znači razdoblje intenzivne potrage za stanom. Ljeto je također pogodno za selidbe zbog praznika, manjeg opterećenja i dana produženog za nekoliko sati. Na što paziti prilikom najma stana da ne biste došli u nepovoljnu situaciju tijekom cijele godine ili čak duljeg razdoblja? U sljedećem ću vodiču voditi stanara kroz najam stana korak po korak, predstavljajući prava i obveze obje strane .

Iznajmljivanje stana - što je iznajmljivanje?

Prije svega, potrebno je objasniti što je točno najam. Prema propisima, riječ je o sporazumu sklopljenom između najmanje dvije stranke , koji je reguliran odredbama Građanskog zakonika.

Kao i svaki ugovor, i zakup je pravni akt koji donosi određene posljedice i za stanodavca i zakupca. Neki od njih regulirani su odredbama Građanskog zakonika, a neki ovise o dobrovoljnim odredbama koje ugovorne strane sadrže u ugovoru.

Na temelju članka. 659. st. 1. Zakonika, iznajmljivač se obvezuje davati stanaru robu na korištenje na određeno ili neodređeno vrijeme , a stanar se obvezuje da će platiti ugovorenu najamninu u propisanom roku . Najamnina se ne mora obvezno određivati ​​u novcu, to mogu biti i druge pogodnosti.

Predmet ugovora o zakupu stoga nije prijenos vlasništva nad stanom, već njegovo stavljanje u upotrebu. S druge strane, osnovne obveze strana u ugovoru - iznajmljivača i najmoprimca - su predati stan na korištenje i platiti najamninu na dogovoreni datum i obrazac.

Iznajmljivanje stana - kada je prvi najam?

Plaćanje stanarine za najam stana nije samo primarna obveza stanara, već i najveća privilegija stanodavca. Za njega to znači naknadu za stavljanje njegove imovine u upotrebu. Stoga, iako nije u potpunosti u pravu, za mnoge je to najvažniji dio uzajamnog opredjeljenja strana.

Već znamo da, prema odredbama kodeksa, najamnina se ne mora plaćati u gotovini, već i u drugim pogodnostima. Članak 669. kaže da se njegova vrijednost mora platiti u roku navedenom u ugovoru . Situacija se zakomplicira kad stranke nisu odredile takav datum.

Tada se najam mora platiti unaprijed:

  • za cijeli mjesec, ako je zakup na mjesec dana ili manje,
  • mjesečno, do 10. u mjesecu, ako zakup traje duže od mjesec dana ili je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme.

Međutim, odredbe ugovora imaju prednost nad ovim načelima . Tj. ako su se stranke dogovorile da će se najamnina plaćati do 15. dana u mjesecu, nisu vezani za rokove navedene u zakoniku.

Što ako stanar kasni s plaćanjem stanarine?

Ako kašnjenje ne prelazi dva obračunska razdoblja, nema posljedica. Međutim, ako se taj rok produži, najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu bez poštivanja bilo kakvih otkaznih rokova . Međutim, on bi trebao pismeno obavijestiti stanara o svojoj namjeri, odvojivši mu dodatnih mjesec dana za plaćanje duga.

Štoviše, kada stanar kasni s najamninom za najam stana manje od godinu dana, najmodavac ima zakonsko založno pravo na imovini koja pripada zakupcu koja se nalazi u stanu.

Koja su prava stanodavca?

Međutim, pravo na ovrhu stanarine nije sve, jer Građanski zakonik stanodavcu daje i druge povlastice. Korištenje stvari u stanu povezano je s njihovim postupnim uništavanjem. Zakonodavac je takve situacije predvidio u čl. 662. st. 1. i 2., da iznajmljivač nije dužan popravljati stvari koje su oštećene uslijed okolnosti za koje nije odgovoran i da nije obvezan praviti manje troškove povezane s uobičajenom uporabom stvari . Stoga, na pitanje mora li stanar nakon završetka zakupa bojiti stan, treba odgovoriti da mora, ako zahtijevaju prebojavanje.

Iznajmljivač ima pravo očekivati ​​od stanara da stan koristi na način koji je u skladu s ugovorom i namjenom. Inače, ili kada stanar izloži stan oštećenju ili čak gubitku, stanodavac može raskinuti ugovor o najmu stana bez poštivanja otkaznih rokova . Isto se odnosi na slučajeve kada stanar ustrajno i grubo krši kućni red ili onemogućava korištenje drugih prostorija u zgradi.

Nakon završetka zakupa, iznajmljivač također ima pravo zahtijevati da stanar vrati stan i njegove stvari u neoštećenom stanju , tj. U istom stanju kao kad je stan unajmljen. To također znači pravo zahtijevati obnavljanje početnog stanja, u slučaju, na primjer, poboljšanja.

Prema čl. 685 Građanskog zakonika, iznajmljivač može povećati stanarinu , sjećajući se da to može učiniti samo jedan mjesec unaprijed , na kraju kalendarskog mjeseca. Vlasnik je privilegija također pristati ili se usprotiviti odluci stanara da stan stavi na besplatno korištenje ili u podnajam.

Osiguranje od štete stanarima - kako se zaštititi?

Ako je stanodavac posebno zabrinut zbog stanja stana i opreme za iznajmljivanje, rješenje može biti kupnja police . Na taj način može, prvo, računati na novčanu pomoć osiguravatelja prije nego što od zakupca zatraži naknadu, a drugo - računati na bilo kakvu novčanu pomoć u slučaju da stanar ne bi mogao biti odgovoran (npr. U slučaju štete nastale slučajnom nesrećom).

Pri odabiru police, trebali biste uzeti u obzir ne samo njezinu cijenu, već prije svega opseg zaštite (tj. Koji će elementi stana biti zaštićeni) i vrstu rizika (npr. Provala, požar, poplava, vandalizam itd.).

Međutim, uvijek vrijedi inzistirati na svojim pravima i stoga tražiti krivnju izravnih počinitelja. Stoga bi osiguranje trebalo predstavljati samo dodatnu sigurnost za potpunu zaštitu zajamčenu aktom i odredbama ugovora .

Koja su prava stanara stana?

Osnovno pravo najmoprimca je mogućnost korištenja stana za vrijeme trajanja ugovora . Stoga ima pravo zahtijevati da se isporuči u stanju pogodnom za dogovorenu uporabu i zadržati u tom stanju tijekom trajanja najma. Stanar također može dati stanodavcu vremena da popravi nekretninu ako je njezino trenutno stanje neupotrebljivo. Međutim, ako nema reakcije, popravite sami, naplaćujući stanodavcu troškove.

Štoviše, ako nedostaci ograničavaju upotrebu prostora, stanar može zahtijevati smanjenje najamnine dok se ne uklone. Stanar može čak i raskinuti ugovor o najmu ako za vrijeme nastanka stana nije znao za takve nedostatke, a iznajmljivač ih nije uklonio unatoč obavijestima. S druge strane, ako nedostaci stana prijete životu stanara, on može raskinuti ugovor čak i ako je znao za te nedostatke prilikom odvođenja prostora.

Stanar nije jedina osoba odgovorna za plaćanje najamnine i drugih troškova koji se odnose na zakup, jer zakon predviđa da su svi punoljetni stanovnici prostorija solidarno dužni platiti.

Iznajmljivanje stana - dogovor

U pravilu, ugovor o najmu ne treba pisati kako bi imao pravne učinke. Međutim, ako je razdoblje najma duže od jedne godine, ugovor treba sklopiti u pisanom obliku. Inače, tretira se kao sklopljeno na neodređeno vrijeme.

Uz to, siguran pisani ugovor o najmu snažan je dokaz prava i obveza iznajmljivača i najmoprimca koji proizlaze iz međusobnih odredbi. U nedostatku pisanog ugovora, puno je teže, a ponekad čak i nemoguće, podnijeti zahtjev pred sudom ili drugim institucijama.

Ugovor je mjesto na kojem se stranke mogu dogovoriti o svim pitanjima vezanim uz najam stana koje im zakon ostavlja na raspolaganje, npr. Datum najma, iznos i datum plaćanja najamnine, iznos pologa, mogućnost prijevremenog raskida itd.

Posebno je vrijedno obratiti pažnju na odredbe koje se odnose na raskid ugovora kako bi se izbjegla potreba prilagodbe zakonskom režimu.

Wojtek Gąciarz Wojtek Gąciarz

Pravnik s činovničkim štihom. Svakodnevno se bavi uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i ostalih njegovih grana. Na poslu se fokusira na čitatelja, prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. Kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima sa stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.